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张宏伟:2014年上海土地市场四大特征及趋势

来源: 录入时间:14-12-24 11:24:36

受今年银行信贷紧缩等因素影响,上海楼市进入低迷期,然而,上海土地市场并没有像 商品房市场那样低迷。

对于上海土地市场来讲,由于未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”,土地资源将变得更加“寸土寸金”,“人多地少”的特征决定了 上海楼市基本面中长期看好,而对于已经布局及希望进入上海的房企来讲,拿地面积的多少直接决定在上海未来市场的获益情况。因此,对于众多房企来讲,谁都不愿意放弃上海这块市场蛋糕,包括已经进入上海品牌房企、本土房企、众多外来性的房企,还有不少虎视眈眈上海楼市急于进入上海市场其他房企,都在争抢各自在上海楼市的地盘。

因此,即使在今年楼市低迷期,上海土地市场的表现仍然较为抢眼。

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董家渡“地王”

总结:2014年上海土地市场四方面的特征

同策咨询研究部总监张宏伟认为,即使在今年楼市成交量进入低迷期,上海土地市场表现仍然不差,品牌房企重返一二城市,闽系等外来房企积极布局上海土地市场,上海土地市场表现仍然较为抢眼,甚至出现纯宅地面粉贵过面包的市场情况,“地王”现象也频现。具体来讲,2014年上海土地市场呈现出以下四方面的特征:

第一、即使在今年 楼市成交量进入低迷期,上海土地市场表现仍然不差,今年 土地出让金尽管出现同比24%左右的下滑,但仍然为历史上除了2013年之外的最高年份。

同策咨询研究部数据显示,截止12月17日,今年上海土地出让金累计成交金额为1577亿元,再加上年底(12月24-25日、31日)上海土地市场集中推地导致的成交小高峰,预计2014年土地市场成交总金额至少在1709亿元,尽管比历年最高值(2013年的2262亿元)下滑了24%,但相比过去几年上海土地市场成交总金额,今年1709亿元的成交总金额仍然是除了2013年之外的最高年份。

第二、品牌房企重返一二城市,闽系等外来房企积极布局上海土地市场,央企添柴加薪出手拿地,导致上海土地市场逆市翻红,“地王”频出,一定程度上突显房企布局战略的调整与上海城市的投资价值;

第三、纯宅地仍然是最受欢迎类型土地,优质宅地 楼板价基本与周边售价看齐,面包基本与面粉价格相同,甚至更高,地价已经因为新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”而持续上涨;

第四、今年上海土地市场表现总体向好,但中间过程波澜起伏,年初“地王”热,但随后因为银行信贷紧缩、 楼市低迷导致今年中间几个月 土地市场表现相对平淡,但至第四季度,年底大规模推地的翘尾行情出现,包括董家渡“地王”,11-12月份集中推地等措施等,助推上海土地市场成交量达到小高峰。

趋势:上海商品住宅地供应稀缺将导致楼市中长期处于上涨状态

同策咨询研究部数据显示,2009-2014年商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32,最小仅为0.51,近6年平均值仅为1.21,2014年为1.35。

根据同策判断标准,当 住宅土地规划建筑面积/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时,上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力,当住宅土地规划建筑面积/商品住宅销售面积平均比值在3-6时,上海商品住宅市场处于供求合理区间。因此,从上述数据来看,无论是按照近6年平均值1.21,还是2014年的1.35,上海商品住宅市场均处于合理区间范围值。

但是,如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)中商办部分剔除(工作量比较大,短期内难剔除),那么,上海商品住宅土地规划建筑面积与 商品住宅销售面积平均比值就会降得更低,也就是意味着,市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。由此,上海住宅 土地规划建筑面积/商品住宅销售面积的比值

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责任编辑:侯淑丽

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